用数据说明房住不炒背后的逻辑

2019-10-06 21:36:20 盈海咨询 61

房价上涨,对于有房者来说,相当于政府变相发了一笔钱;对于无房者来说,无异于购房门槛的进一步提高。

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中央提出“房住不炒”是有其原因和内在逻辑的,我们可以从一些相关的数据中找到答案。

一、中国已无继续加杠杆的空间

根据 BIS 的统计数据,2017 中国全社会杠杆率约为 255.7%,已超过美国 251.1%的全社会杠杆率,更远高于新兴经济体的平均水平 193.6%。中国的全社会债务水平已经到达高点,几乎没有继续加杠杆的空间。

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二、我国居民房贷负担率已接近80%.

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截至2018年底,我国城镇居民当年收支结余中有大约80%左右被用于首付及房贷的偿还,房贷问题已经对我国城镇居民产生了较为严重的现金流压力。

拉动经济发展的三驾马车是:投资、消费、出口。我国拥有最多的消费人群,消费对于经济的发展至关重要,家庭收支结余的80%用于了房子的首付及房贷的偿还,必然导致消费乏力,进而影响经济的发展。

三、中国家庭债务总水平已远超美国。

截至当前,中国的家庭债务与可支配收入比率已接近130%。该杠杆率与2007年次贷危机前夕最高点133.6%近乎持平,到了必须刹车的时候。

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四、房价收入比全部越过国际泡沫线

房价收入比节节攀升,居民的收入赶不上房价上涨的速度。长沙由于限价的缘故,房价收入比差不多是国内最低的,随着最低限价9970的最后一批房源接近清盘,之后的限价上调到了12600元,房价收入比也随之突破了6.国际上,发达国家通常将房价收入比超过6视作泡沫区,结合我国实际情况,收入比可以相应高一些。

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如今到了必须让房价稳一稳的时刻,等一等经济的发展,等一等人们收入的提高。

五、在家庭总资产配置中,房产占比过高。

据此前广发银行联合西南财经大学发布的《中国城市家庭财富健康报告》显示,在中国家庭的资产中,房地产占比已达到了77.7%,而北京和上海更是高达85%,与之对应的是,在城市工薪阶层和刚需购房者中,其中30%的家庭每月还贷占收入比甚至超过50%,这已明显超过国际通行的40%临界值,这意味着什么?意味着一旦中国家庭的稳定收入来源受到影响,小家庭的经济必将面临崩盘。

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(数据来源:《中国城市家庭财富健康报告》)

根据中国银监会2004发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。也就是说,如果您的月供超过了自己或全家收入的50%,那么这个房贷的压力可能已经影响到您的生活质量了。

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六、中国金融体系被房地产绑架

中国房地产领域的贷款额度已经占到总贷款额度的三分之一,并且有越来越高的趋势。

根据央行货币政策执行报告, 2018年金融机构新增人民币贷款16.17万亿,其中住户贷款新增7.36万亿,占45.5%。

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2018年六大国有银行(工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行)合计新增5.13万亿贷款。其中公司类贷款增加1.49万亿,占比不足三成,个人贷款3.12万亿元,占比六成,其中个人住房贷款2.53万亿元,占据全部新增贷款的半壁江山。

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七、户均套数与无房者之间的矛盾

目前能查阅到的只有到2017年底的数据,数据显示全国城镇共有住房2.7亿套,在2010年的普查中,我国城镇总体住房户均套数为1.16套,其中城区为1.13套。到了2017年,这两项数据都有所下降。

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户套比下滑的背后,是我国城镇化速度快于住房净增速度的现状。

根据中金公司的数据,目前中国的城镇家庭中,20%的家庭无自有住房,65%仅有一套房,拥有多套房的家庭比例为15%。而这15%的家庭拥有住房的平均套数是3.2套。

高房价意味着高居住成本,而通过租金等多种形式将成本转移至实体经济中,各类经营活动及创业活动成本攀升是必然趋势,从而引发一系列的并发症:留不住人才,企业竞争力下滑,产业结构无法进一步优化,停滞不前。

随着城市化进程的加快,越来越多人还要进入城市,尤其是农村出来的大学生,他们没有啃老的资本,他们绝大多数都是要留在城市的,应该给他们购房的预期留有希望。


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